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把放开农村住宅交易作为城乡协调发展第一炮

2019-11-07 22:39:51来源:励志吧0次阅读

把放开农村住宅交易 作为城乡协调发展第一炮

我国城镇化进程已过半程,官方终于响亮地提出了“城镇化”的口号。激动人心之余,笔者颇感一头雾水:城镇化一直在进行啊,怎么现在才提城镇化呢?难道是要借此再大搞一波基本建设吗?基建力度近年来可并不薄弱。难道是要允许农民进城吗?实际上,对农村富余劳动力的吸纳目前可能已经接近尾声。看来,这个口号主要表达了官方的一种心态,表明在国家正式制度安排上准备追认数亿农民业已进城的事实,打算给这个庞大群体提供市民待遇了。所谓“人的城镇化”,可能就是这个意思吧。

这当然是值得欢迎的。不过,如果仅仅从这个意义上来搞城镇化,那么,政策的力度也就明显不足了,国家经济不可能藉此再维持20年的高速增长。比城镇化更高一层的说法是“城乡一体化”或“城乡统筹”,城镇化不仅意味着人口从农村向现有城市的单向流动,而且意味着城市人口向外围的疏散,以及把农村变为城市。

为此,笔者认为,现在应该结束让城市房地产绑架中国经济的局面了。如果官方对于取消土地红线仍然心存疑虑,担心粮食供应缩减,那么,可以考虑先放开农村住宅交易,使之成为下一步根本解决城乡土地问题的一个先行举措和尝试。这里面有许多道理值得一讲。

在过去几十年间,城市的基本建设主要依靠征用“生地”来进行。所谓“生地”,是指这块地尚未进行基础土建,既未被城市占用,也未用于农村的居住。城市采用这种方式进行扩张的后果之一,就是农地不断减少,而减少的农地却无从补充。这种情况与上世纪八九十年代工业领域的情况非常类似。当时,投资热情高涨,而投资却只能采取新建项目的方式进行,因为已有的企业主要是国营性质的,而国企却不允许进行并购重组。这种模式导致的后果,就是投资额一上升,上游的钢铁、水泥等原材料的价格便立即飞涨。后来,国家改变了政策,允许对已有的存量企业及其闲置生产能力进行重组,此后,通货膨胀就消失了。很少有人注意到,存量由不可调变为可调,是通胀消失的原因之一。

目前的土地体制正是上述工业投资体制的一个遗产。虽然城市中的存量土地可以自由流动,而乡村的土地、房屋却还不行。不经国家批准,乡村就无法自动地变为城市,城里人也无法去乡村居住。据粗略估计,目前农村闲置的宅基地总面积在1亿亩以上,该面积相当于全国城市建成区总面积的两倍。城市里的土地短缺问题这么严重,却让那么多的土地限制在那里,既不用于耕种,也不用于居住。这里有半点儿合理性可言吗?

官方也意识到了这个问题,于是,提出了“土地整理”、“占补平衡”等政策。土地整理的意图,就是试图把这些闲置土地重新利用起来。可是,本栏目已经反复说明过,把宅基地改造为农田的难度是非常大的,耗时也必定是极为漫长的。这就是上述政策的巨大漏洞。强行要求占补平衡,现在已经完全变成了一种主观主义和唯意志论,变成了土地管理部门挥洒权力的通道。河南的平坟运动实际上就是这么给逼出来的。

城镇化被简单地理解为人口向城镇集中,而农业现代化因而也被理解为制造“百里无人区”,以便机械化大规模作业,这是片面和过时的。农业现代化不能仅仅理解为“机械化”。现代农业越来越依赖于各种复杂的技术,实际上是高投入高产出的,绝非“规模经济”一词可以概括。这就要求农村地区既要进行力度较大的投资,也要维持一定密度的人口,从业者还要具有一定的知识水准。为此,部分农民需要留在原地,城市的高素质人口也可以自愿下乡,从事现代农业开发,并把农村改造为城市。这才是解决三农问题的正确途径。

再就居住而言,笔者曾经说,我国的土地资源是可以容纳全国人民都住别墅的,根据之一就是宅基地。可是,是不是一定要把人口先集中到城市的高层住宅中,到了一定阶段,再把人口释放回乡村的低层住宅中呢?现在看来,这个“两阶段”的划分是完全没有必要的。现有的乡村分布源自于历史,自有其科学的道理。随着经济社会发展,某些村落可能会衰落甚至废弃,另一些则会扩张为镇和城市。既要延续历史,又要重新布局,如何同时兼顾这两个方面呢?可以说,唯一的办法就是打破现有的行政分界和户口管制,允许农村房屋和宅基地自由买卖。在这种自由选择的过程中,市场将告诉我们那里需要建设城镇,那里适于平整为耕地;那里应当扩张,那里应当缩小。于是,政府的规划就有了凭据,就可以避免关起门来拍脑袋决策。

目前城市中的房地产泡沫当然是坏事,但它具有一个积极的意义,这就是它暴露了我国政府主导下的层级化的资源配置是多么不平衡。一国之中,首都最好;一省之中,省府最好,人人趋而附之。这种集中化是通过“层层筑水坝”的方式而得以实现的。要消除泡沫,撤除城乡之间的“水坝”是方法之一。“去泡沫”不应作为一个片面的消极过程,开发商、建筑商、装潢业者、建材制造企业都不应当因此而清闲下来。应当允许购房者自由改建重建现有的农村房屋。当地政府可以收取一定的税费,用于改善基础设施。这才是延续繁荣和建设“美丽中国”的康庄大道。

我们要建设一个“扁平化”而不是层级化的社会。“联产承包制”为什么伟大,就在于它是一项伟大的民主改革措施,它把平等与效率高度地统一了起来。城市房产70年使用权要无偿取消,农村耕地和宅基地都要把权属明确给农民,并允许自由交易,这些措施都应当尽快实行。各地政府可以自由竞争人口。那里政府服务好,税费低,人民就有权利迁徙到那里去。为了实现这个远景,可以以全面放开农村住宅交易来打这头一炮。

本轮大城市的房价上涨与中小城市的房价下跌,表面上看相互矛盾,其实供应是关键。村庄的长期闲置是没有任何正当理由的,城市向这些区域的“定向扩展”,不侵占任何耕地,谁也没有理由阻拦。有关的改革措施,政府部门应当匡算一下时间表。可是,按照现在的计划,光“农地确权”一项竟然就要耗去5年的时间。这完全是小脚女人走路。照此推算,我国房地产市场要想建立起一套比较好的制度,起码还需要一二十年。怕的是,等5年农地确权完成后,实际状况已经变化了,因而需要重新登记。当各项制度措施慢慢悠悠落实到位的时候,全国的城镇化进程已经基本结束了。届时,刚需消失,存货涌出,不但这些制度措施发挥不了应有作用,各种负面因素叠加在一起,其后果也就是赤地千里。许多人辛苦一辈子还清了房贷,到头来房价跌回了原点。果真如此,那就太令人痛心了。

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