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700亿疯狂险资逐利保障房

2019-10-09 21:41:34来源:励志吧0次阅读

  700亿疯狂险资逐利保障房

  近日,保险资产公司的一系列动作搅动了本已不平静的房地产市场。继中国太保今年3月推出 太平洋-上海公共租赁房项目债权投资计划 募资40亿元后,中国平安与上海城投控股亦合作推出7年期的 平安-城投控股保障房项目债权投资计划 ,投于保障性住房建设的资金亦将达到30亿元。

  除已落实的两大项目,包括太平洋保险、中国人寿、中国人保等7家保障公司投身北京保障房项目的计划亦进入审批阶段,据了解,所集资金额或将超过700亿元人民币。

  在保障房建设中引入保险资金,一度被认为是解决各地方政府庞大资金缺口的一个有力措施。在刚落幕的 第四届陆家嘴论坛 上,保监会主席吴定富曾表态支持保险资金对保障房项目的投入。而保监会保险资金运用监管部主任孙建勇更是明确, 下一步保险资金将主要在保障房方面进行投资 。随着今年的几大保险公司发力,险资大规模涌入房地产行业的步伐已然正式拉开。

  去年9月5日保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》为险资进行房地产市场打开了方便之门,在此之前,保险资金对于不动产项目的投资不被允许。分析人士认为,大规模的保障房计划推出,面对的最大问题就是资金压力,而这与大量的保险资金面对的 投资压力 刚好不谋而合。

  与上述已落实的保险公司投身房地产的三大项目,数百亿的量级相比,显然险资仍具有极大的开发潜力。保监会主席吴定富透露,今年预计将有超过1.5万亿元的保险资金面临着较大的投资压力。尽管保障房建设一度被认为是 鸡肋 ,但政策缺口已经打开,面对急需资金的众多保障房项目,险资在今年或将疯狂地涌入房地产市场。已公布的数百亿投资也许仅仅是个开始。

  配建制 遇冷 保障房仍要胡萝卜

  配建制一度被认为是解决保障性住房建设土地问题的良方。在今年广州首次提出 限地价、竞配建 出让土地后,杭州、成都、石家庄也纷纷推出以 配建保障房 为限制条件的地块。但结果却是出人意料,不但参拍开发商屈指可数,底价出让频频,更有地块直接流拍。

  在保障房建设大潮中,除了资金压力之外,土地资源也是难中之难。配建制曾被认为是一举两得之策,如今遇冷,如何有效地解决土地紧缺又摆在眼下。

  配建 吹起土地市场冷风

  4月28日,广州公开挂牌出让荔湾区高尔夫球场地块,这是今年全国首宗 限地价、竞配建 的地块,最终该地块仅叫价一次,被保利地产以底价获得。

  5月5日,杭州两大配建保障房地块挂牌竞价。仅有4家开发商参与竞拍,溢价率也只有2.8%和26.9%。

  5月9日,成都要求配建保障房的五大地块出让,拍卖现场沉闷,最高楼面地价仅为3840元/平方米。

  5月13日,石家庄公开出让一幅国有建设用地作用权,首次要求配建保障房住房项目,该地块最终因无人竞价流拍。

  各地政府跟风出台的土地出让的 配建制 ,如今已经变成土地市场中 冷场 的代名词,曾经有开发商开玩笑称, 有保障房建设要求的地块出让,即使有人想要也是底价成交。

  成本太高胡萝卜太小

  面对风起的配建制,全经联研究院副院长陈宝存表示,新整理的土地单独作为保障房用地供应是不可能的,所以一般只能采用商口房小区配建的方式解决保障房的用地问题。但问题是 如果配建的比例过高的话,肯定会影响到商品房的开发成本 。专家测算,以广州4月28日出让的荔湾区高尔夫球场地块为例,配建3万平方米的保障房建设,相当于无形地增加了开发商8000万元的建筑成本,将这些成本平摊到地价中去,楼面地价可以接近6000元/平方米。

  有开发商负责人向表示, 房地产外表看起来很暴利,但现在大家都不好受,未来如何定价把握性越来越小,出于稳健考虑,这种配带保障房要求的地块如果没有比较大的扶持力度,肯定不会有很多人去争着要。 该负责人认为,配建制虽然看起来能解决保障房的土地问题,但如果政府只是一味挤压商品房部分的比例,即使拍卖成功,受限于成本压力,也很难在保障房建设中提出更高的质量要求,更不利于整个房地产行业的发展。

  借道做自建房 集资风会否再起?

  国资委在5月初发布《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》,其中提到要 推动中央企业积极参与保障性住房房建设 。随即北京央企自建房项目爆光,质疑声顿起,有人担心,在保障房建设大潮下,原本处于灰色区域内的企业自建房将以保障房的名义重新风起。

  企业以各式名义搞 自建房 已不是什么秘密。特别是近一两年楼价的不断飙涨,目前在广州现今也仍有不少借着保障房名义而悄悄在建的企业集资房。在工业大道某打着 经济适用房 旗号的在建楼盘,了解到,这也是某大型国企的自建房。如今,国资委通知要求央企推动保障房建设,而各大企业集资房被曝光。自建房在法规上是否 被限制 就是其中的关键。

  但目前国内仍没有相关的法规明令禁止各大企业的自建行为,甚至有曾代理企业自建房的开发商告诉,在如今保障房建设难题不断的情况下,以集体的方式建 经济适用房 或者价格较低的 集资房 也不失为解决问题的一种方式。

  查资料发现,关于企业自建房在法律和政策上并没有过多的规定。在2006年,广州市国土房管局和广州市规划局曾联合发布公告《广州市住房建设规划()》将允许符合条件的单位在货币分房和实物分房中二选一,只要该单位有土地,且符合相关规定,该单位可以自行以保障性的名义,建房分给没有享受实物分房和货币分房的住房困难职工。

  但多年来,企业自建房行为尽管一直存在,但也一直处于 秘而不宣 的状态。其中最重要的问题就是这种 非市场行为 总是存在着各种各样的分配不公和滥用公共资源。而事实上,如今面对着大规模保障房建设任务,各地政府也开始试图以企业自建的方式缓解压力。企业以 经济适用房 名义自建职工房有了更好的 借口 。

  专家观点

  险资召入如何 防出

  险资进入,对于急于输血的各大保障房项目目前来看肯定是利好。广州社科院科研处研究员彭澎介绍,大规模的保障房建设计划存在着资金缺口,需要有更多的渠道获取资金支持。 由于保障性住房建设是有政策要求的,而且去向明确,尽管利润率低,但却销路明确不愁卖,可以说是比较有保障的稳健投资。

  但这种好事背后的风险却不能不引起注意。从目前各大保险公司融资的手段来看,发债是最重要的方式。以此次平安保险30亿元的债权募资计划看,期限为7年。但保障房,特别是公租房和廉租房项目,成本回收的时间很长,一般都要十几年甚至二十几年。彭澎认为,引入险资解决资金压力是不错,但如何解决数年后这些资金退出而产生的问题才是关键。 如果这些险资退出,保障房建设就会面临着资金能否良性循环的问题。 彭澎认为,需要在保障房经营上改变思路,而 先租后卖 的方式可以减少资金断链的风险。 设定一个标准,允许符合资格的公租房或者廉租房用户在住满一定年限后以合适的价格买下住房,这样即使险资退出在开发资金上的风险也相对较小 。

  观察

  公平是保障房第一要义

  企业以保障的名义自建房产以低价分配给职工,这种方式是否可行,目前仍无一致的定论。其中颇有争议的问题就在于,建设的目的是否在于保障,分配如何达到公平。在集资建房的规定当中, 解决本单位职工的住房困难问题 是其中的关键。如果仅从这个目的出发,企业在自有土地上筹资建房是合理的。但如何做到公平则非常难。

  一位两年前参与到单位自建房分配的企业员工告诉,在房子分配过程中,监督基本缺失,往往已拥有多套房产的职工仍可通过关系低价购买,而入职年限较浅的职工即使无房也很难得到批准。

  分析人士告诉,目前企业自建房并不违反政策规定,而国有企业集资建房也可以自行解决该单位有住房困难职工的居住问题。这一定程度上能够减轻目前保障性住房建设的压力和缓和商品房市场的供求不平衡 但有效的监督仍然是关键。 该人士称,将企业自建房纳入到保障的体系当中,就应该也将其纳入到保障体系的监控当中了,包括购买者的资格审查,尽管受众可以只限定在企业之内,但购买也应该走正常的保障房购买程序。 蒋劲劲

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